3月16日，招商蛇口發(fā)布2025年年度報告，向市場交出了一份彰顯韌性與轉(zhuǎn)型成效的答卷。

“面對行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的深刻復(fù)雜變化和房地產(chǎn)市場的持續(xù)深度調(diào)整，招商蛇口錨定‘四三二一’戰(zhàn)略引領(lǐng)，堅決全面落實‘四個不失’工作要求，深化改革守正創(chuàng)新，堅持增量做優(yōu)，存量做活，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，核心業(yè)務(wù)保持韌性。”招商蛇口董事長朱文凱在業(yè)績會上表示。

報告期內(nèi)，招商蛇口經(jīng)營基本面保持穩(wěn)健，代建、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、公寓、物業(yè)等多元業(yè)務(wù)多點開花。全年簽約銷售額1960.09億元，行業(yè)排名升至第四；經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額96.93億元，貨幣資金余額861.27億元，三道紅線持續(xù)綠檔，綜合資金成本降至2.74%，財務(wù)安全性行業(yè)領(lǐng)先。

整體來看，招商蛇口以穩(wěn)健現(xiàn)金流、優(yōu)質(zhì)信用評級、均衡業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，在行業(yè)調(diào)整中展現(xiàn)出強勁韌性，為轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運營+服務(wù)”新模式奠定堅實基礎(chǔ)，業(yè)績修復(fù)與長期向好趨勢明確。

“2026年是十五五開局之年，公司將大步邁向輕裝簡行，韌性向前的高質(zhì)量發(fā)展路徑?！敝煳膭P稱。

基本盤穩(wěn)固銷售排名逆勢提升

在開發(fā)業(yè)務(wù)普遍承壓的2025年，招商蛇口通過精準(zhǔn)的投資策略與卓越的產(chǎn)品力，守住了基本盤，并實現(xiàn)了市場地位的提升。

業(yè)績報告顯示，2025年招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)排名升至第四位。在上海、深圳、成都、長沙等10個城市其銷售金額排名前三，重點30城中進(jìn)入TOP5的城市達(dá)15個，顯示其聚焦核心城市的戰(zhàn)略取得了顯著成效。

“按現(xiàn)有項目鋪排，預(yù)計2026年公司全口徑總可售貨值達(dá)3400億元。從業(yè)態(tài)占比看，住宅占比83%；從城市能級看，核心城市占比81%。供貨節(jié)奏主要集中在上半年，下半年預(yù)計將有今年新拿地項目補充入市?！闭猩躺呖诠芾韺颖硎?。

基于此，管理層預(yù)計，2026年鋪排的全口徑銷售規(guī)模與2025年基本持平。

在投資方面，招商蛇口堅持“聚焦核心、以銷定投、精挑細(xì)選”的投資策略，強化投資管控，落實精準(zhǔn)投資。

2025年，招商蛇口累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，需支付地價約為543億元。其中，在“核心10城”的投資占比接近90%，一線城市投資額占比高達(dá)63%。

據(jù)招商蛇口管理層介紹，截至2025年末，公司未售土儲約2200萬平方米，其中核心城市占比47%，強新30城占比76%，粵港澳大灣區(qū)占比25%。

分析人士指出，2025年招商蛇口嚴(yán)守投資紀(jì)律，確保了新增土地的流速與利潤兼優(yōu)，為未來可持續(xù)發(fā)展儲備了高質(zhì)量“糧草”。

銷售保持韌勁的背后，是招商蛇口的產(chǎn)品力驅(qū)動在市場認(rèn)可。

2025年，招商蛇口積極響應(yīng)“好房子”國標(biāo)，發(fā)布《招商蛇口好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，涵蓋485項技術(shù)細(xì)節(jié)。璽、序、攬閱、天青等產(chǎn)品線持續(xù)迭代，20余個新作首開去化率超預(yù)期，15個項目入選全國十大作品榜單，助力公司產(chǎn)品力排名躍居行業(yè)第四，實現(xiàn)了從規(guī)模導(dǎo)向到品質(zhì)驅(qū)動的價值躍升。

“公司將繼續(xù)秉持以設(shè)計驅(qū)動價值的核心理念，通過對產(chǎn)品的不斷迭代與精細(xì)化打磨，保持行業(yè)的行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品力領(lǐng)先優(yōu)勢。同時公司將進(jìn)一步加大好房子體系的深入研究與完善，推動全國好房子項目規(guī)?；涞??！鄙鲜龉芾韺臃Q。

此外，招商蛇口的代建業(yè)務(wù)也在高速增長。2025年全年新增代建項目（含咨詢類）80個，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元，規(guī)模與實力穩(wěn)居行業(yè)前十?！皬臅怪行牡结t(yī)療康養(yǎng)，從文體中心到市政橋梁，我們的綜合代建能力已穩(wěn)居行業(yè)Top10，招商建管正在成為代建領(lǐng)域的頭部企業(yè)?！鄙鲜龉芾韺颖硎?。

多元化業(yè)務(wù)輕重協(xié)同第二增長曲線成型

招商蛇口的資產(chǎn)運營與物業(yè)服務(wù)正成為驅(qū)動公司價值增長的第二曲線，標(biāo)志著其向“開發(fā)與經(jīng)營并重”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初見成效。

財報顯示，2025年招商蛇口資產(chǎn)運營收入穩(wěn)增，全年持有物業(yè)管理口徑收入76.3億元，同比增長2.2%。招商蛇口全年新開29個運營項目，新增經(jīng)營面積177萬平方米，輕資產(chǎn)管理面積新增82.8萬平方米，業(yè)態(tài)覆蓋商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)、辦公等。

在集中商業(yè)方面，2025年招商蛇口管理在營項目54個，在營面積約340萬平方米，在建項目面積約185萬平方米。全年集中商業(yè)運營收入為19.6億元，開業(yè)三年以上項目報告期末出租率93%。

其中，2025年歷史新開8個商業(yè)項目，南京玄武花園城以超50%的首店占比引爆市場。杭州城北花園城作為杭州首個sod綜合體，開業(yè)三天客流65萬領(lǐng)跑市場。

值得關(guān)注的是，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，連續(xù)七年位列園區(qū)運營商榜首。

財報顯示，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一、二線18個城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷(科創(chuàng)園)、意庫(文創(chuàng)園)和智慧城(智造園)等。產(chǎn)業(yè)園在營面積312萬平方米，在建面積61萬平方米，開業(yè)三年以上項目報告期末出租率88%。報告期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)運營收入13億元。

“目前公司管理的園區(qū)入駐29家國家級小巨人，155家省級專精特新企業(yè)，29家當(dāng)年企業(yè)，301家國家高新技術(shù)企業(yè)，這不是簡單的租賃關(guān)系，而是一個共生共榮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！鄙鲜龉芾韺臃Q。

更重要的是，招商蛇口積極推動博時蛇口產(chǎn)園REITs擴(kuò)募，基本實現(xiàn)核心持有業(yè)態(tài)產(chǎn)融退出通道的全覆蓋，構(gòu)建起“開發(fā)-運營-資本化-再投資”的良性循環(huán)。

此外，在公寓方面，2025年招商蛇口管理范圍內(nèi)的公寓布局21個城市，已開業(yè)面積175萬平方米，已開業(yè)房源4.2萬間；公寓業(yè)務(wù)運營收入為14億元，開業(yè)1年以上精品公寓報告期末出租率達(dá)93%。

“在物業(yè)服務(wù)方面，公司把招商積余作為招商蛇口轉(zhuǎn)型發(fā)展重要的方向和可持續(xù)發(fā)展的重要支柱?！吧鲜龉芾韺颖硎?。2025年，招商積余在管面積達(dá)3.77億平方米，第三方新簽合同額同比增長13%，市場化能力突出；實現(xiàn)營業(yè)收入192.73億元，同比增長12.23%；歸母凈利潤6.55億元。

“在持有物業(yè)板塊，公司擁有建立了健全的全周期投資運營體系。目前招商蛇口已經(jīng)搭建了有三個REITs平臺，分別是產(chǎn)業(yè)園的REITs平臺，公寓REITs以及商務(wù)辦寫字樓REITs，我們基本上打通了核心持有業(yè)態(tài)的退出通道，形成了三個REITs平臺協(xié)同發(fā)展的良好局面。”朱文凱表示。

其進(jìn)一步指出，十五五期間，公司將繼續(xù)加強REITs品牌的協(xié)同發(fā)展，并對現(xiàn)有平臺開展擴(kuò)募工作，擴(kuò)大平臺的資產(chǎn)規(guī)模和市場影響力，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，助力公司負(fù)債表由重轉(zhuǎn)輕。

財務(wù)盤穩(wěn)健低成本融資護(hù)航發(fā)展

“當(dāng)前的行業(yè)還處在市場持續(xù)調(diào)整、新舊模式轉(zhuǎn)換、發(fā)展階段變換的重要節(jié)點，防風(fēng)險是公司可持續(xù)發(fā)展的重要任務(wù)?！鄙鲜龉芾韺颖硎尽?/p>

在行業(yè)流動性分化的背景下，招商蛇口憑借穿越周期的財務(wù)穩(wěn)健能力，構(gòu)筑了堅實的資金安全墊，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了強大支撐。

2025年在堅持“以銷定產(chǎn)”，精準(zhǔn)優(yōu)化現(xiàn)金流管理的策略下，招商蛇口全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額達(dá)96.93億元。期末861.27億元的貨幣資金，為公司應(yīng)對市場波動、把握投資機遇提供了充足底氣。

“我們的融資管理主線是守底線、穩(wěn)杠桿、優(yōu)結(jié)構(gòu)，在規(guī)模上我們保持定力，保持有息債務(wù)規(guī)模合理穩(wěn)定?！鄙鲜龉芾韺颖硎?，2025年我們持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制一年內(nèi)到期債務(wù)及外幣債務(wù)比例，推動品種結(jié)構(gòu)全面向低成本融資渠道回歸，提升債務(wù)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險能力。“

截至報告期末，招商蛇口財務(wù)指標(biāo)全面優(yōu)質(zhì)，剔除預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率64.17%，凈負(fù)債率72.46%，現(xiàn)金短債比1.19，三道紅線持續(xù)綠檔。年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債清零，落地141億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，抗風(fēng)險能力進(jìn)一步增強。

此外，其一年內(nèi)到期的債務(wù)占比為23.1%，外幣融資占比僅0.6%，均保持低位，且同比保持穩(wěn)定。

“融資成本是我們的核心優(yōu)勢之一?！罢猩躺呖诠芾韺颖硎?，2025年公司大力推進(jìn)融資降本工作，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢，從新增量兩端推動融資不斷下降。

依托央企信用背書，2025年招商蛇口新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)最低區(qū)間。年末綜合資金成本進(jìn)一步降至2.74%，較年初下降25BP。這一行業(yè)領(lǐng)先的融資優(yōu)勢，為招商蛇口推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展注入了源源不斷的低成本動力。

分析人士指出，2025年招商蛇口憑借穩(wěn)健的財務(wù)底盤穿越周期，從聚焦核心城市的基本盤，到多元并進(jìn)的業(yè)務(wù)生態(tài)，再到堅如磐石的財務(wù)管控，招商蛇口正以實際行動詮釋著“三個轉(zhuǎn)變”的深刻內(nèi)涵。

“2026年，招商蛇口將深入把握房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心要義，全面啟動并扎實推進(jìn)‘十五五’戰(zhàn)略布局。在穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，公司將持續(xù)強化現(xiàn)金流管理，精耕細(xì)作投資策略，加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，以高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)滿足市場需求，推動從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向‘開發(fā)商+運營商+服務(wù)商’三位一體的新發(fā)展模式邁進(jìn)，確保公司在行業(yè)調(diào)整中韌性向前，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！闭猩躺呖诜矫姹硎尽?/p>